拿地资金价格计算-拿地价怎么计算出房价

1.房地产开发商通过哪些方法或方式拿地？

2.房地产企业有哪些融资拿地的模式？

3.注册资本5000万拿地50000万合规吗

4.拿地才是房产开发企业核心竞争力

房地产开发商通过哪些方法或方式拿地？

现在房地产公司获得土地的方法主要有这几个:

1、招标

国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。

2、拍卖

这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。

3、挂牌

这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其中最优的公司会公示出来，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。

4、收购

上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心。

扩展资料：

资质管理

《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。

因此，审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。

房地产企业有哪些融资拿地的模式？

您好，希望点点租可以帮到您，望采纳，谢谢！ \x0d\1、拿地阶段：劣后投资人通过SPV设立有限合伙企业，分级资金以直接或通过SPV的形式认购有限合伙份额，有限合伙企业注资并控股开发商为目标项目成立的项目公司。这里的劣后投资人是指介入地产项目运作全阶段并以获取项目完成开发、销售后分红收益为目的的金融机构。\x0d\2、拿地后（缴清土地出让金）至开发贷放款前：分级资金通过SPV认购有限合伙企业的优先份额，融资人-开发商以不限于现金、股权等形式认购有限合伙企业的劣后份额，有限合伙企业以不限于委托贷款、附加回购条件的股权投资等形式向项目公司提供资金。\x0d\3、开发贷：底层项目满足银监会规定的“四、三、二”标准时，可直接采用信托贷款、银行贷款，只是集团下属非银金融机构的资金成本与银行贷款比较并无优势，集团内只有银行具备做开发贷的条件，但是如果融资人对用款效率、资金监管等方面有强烈需要并且能够满足这些要求，非银金融机构依然有落地开发贷项目的机会。\x0d\4、其他，不限于某一特定阶段：\x0d\（1）项目公司应付账款保理；\x0d\（2）开放商以自持或者待去化物业作为基础资产，通过财产权、资产收益权信托融资；\x0d\（3）财险保单增信引入网络平台资金，通过SPV对开发商发放指定或不指定用途的贷款。\x0d\以上只是基本的交易模式，实际操作过程中因资金方的风控、合规需求或者融资人的信用水平，会对交易结构进行相应调整。

注册资本5000万拿地50000万合规吗

通过查询相关资料显示，注册资本5000万拿地50000万合规。因为5000万注册资本金规定符合国家要求，国家对于成立一家公司的注册资金金额并没有明确的上限要求，但是注册资本越多，证明一个公司的经济实力越强，发展前景更好。《公司登记管理条例》第十三条，公司的注册资本应当以人民币表示，法律、行政法规另有规定的除外。

拿地才是房产开发企业核心竞争力

拿地才是房产开发企业核心竞争力

　引导语：回首房地产20年，我们总结发现，那些善于?把握行情周期?的投资人，才是投资高手，才是真正的战略级投资。更多拓展人员，是拿到了地，而不是拿到了好地，拿对了地!下面是我为你带来的拿地才是房产开发企业核心竞争力，希望对你有所帮助。

　两个极端案例是：

　? 地拿错了，就算产品、销售、企划做得再好，就算市场运气也不错，最多也就勉强及格，赚钱就别想了，不赔钱就算不错了;

　? 地拿对了，或者在正确的时间拿了好地，就算设计普普通通，哪怕后期销售、企划推广很普通，行情又有点背，但这个盘还是可以拿到70多分，最终赚点钱是没问题的。

　地拿对了，项目就成功了一半!

　要理性，要严谨，要系统，要重视。

　拿地绝不是?单纯的?拿地，而是一门?系统?工程!

　拿地更不应该是一门艺术，而应该是一门科学，要强调科学!

　今天本文要分享的干货，就是投资总如何拿对地?企业如何做好拿地管理?

　一、强化认知：前期决胜论就是拿对地

　白银时代的拿地，拿地不再是土豪随意的行为，不再是公司账面有钱就豪赌几把的随性，而更应该是一个企业的战略重心，尤其今天的房地产已经进入战略为王的时代，对仍然聚焦开发业务的房企而言，拿对地是重中之重!

　原因很简单，也很直接：

　第一，今天土地价格占整体售价的比值已经高达30%~50%，很多超过50%，不少地王甚至翻倍，土地成本没控制住，未来大多会砸在手里。

　第二，世界上没有一块一模一样的土地，土地自身和附属的地段、配套、交通、资源、商业、学校土地都是不一样的。土地，本质上是不可再生资源，是有限的，是稀缺的，你错过这个机会，很可能就没有了，所以得珍惜每一个目标地块。

　第三，都在谈房价上涨，但本质上房地产价格增长100%都是地产价格的增长，而不是房产价格的增长，相反房产还会折旧的!所以一个项目未来价格成长性，核心在于土地。

　所以，拿地即一切，前期决胜论就是拿对地。

　二、做好预排：每年到底该拿多少地?

　拿对地很重要，但首先自己要明确每年拿多少地，这个问题是个两难问题。土地储备太多会对企业造成很大资金压力，土地储备太少又可能满足不了未来供应和发展的要求，常有开发商感叹房价行情好了，可是没货可卖。那么，到底储备多少?标准何来?

　1、拿多少地的两种算法

　总结下来，业内大致的做法有两种。

　第一是弥补上年新开工面积的倍数，有1.2倍、有1.5倍的，也有1.8甚至更高倍数的。倍数的增长意味着货值的增长。比如中海，它提出每年新增土地面积至少要保证弥补上一年新开工的1.2倍。这样才能保证后续几年销售规模、竣工规模、利润规模像滚雪球一样越滚越大。

　第二是年末土地储备增长比率，同比增长20%或者30%。这些具体的数值根据每家企业的发展愿景去设定，再根据平均楼面地价计算出投资金额预算。

　2、土地储备结构也要关注

　房企拿地除了单纯的土地储备规模指标之外，还需要关注土地储备结构是否合理。

　比如一线、二线、三四线布局是否合理，市区、近郊、郊区分布是否合理，高端、改善、刚需是否有效组合等等，这些房企在拿地时都得做到心中有数。

　三、三种拿地模式

　明确土地储备计划后，该如何拿地了?在实践中我们大概发现有三类模式。

　第一类是?游击式拿地?。大多属于全国中小房企拿地的现状，他们往往没有全年拿地计划，拿地规模有多少，投资计划如何，都没有，属于游击式拿地，更多时候是企业一下现金流充裕了，有钱了就去拿地，这种拿地或许能获得机会式发展。但一旦行情变化，可能就变成一堆库存!

　第二类是?谈判式拿地?。这类拿地的做法往往不太参与公开市场，一般以央企、国企或是万达、碧桂园等大型民营房企为主。他们往往在经济欠发达地区，主动跟地方政府去谈判。一则自身品牌优秀，实力强劲，能够通过开发和运营迅速转变城市形象和促进税收，二则规模优势，他们拿地一拿就一大片，几百万平米;三则现金流充沛，对于尤其依赖土地财政的地方政府而言，这是有很大谈判资本的.。

　第三类是?稳健式拿地?。每年的投资规模，投资区域，投资预算、投资节点等都提前锁定。

　四、前期工作：做到三个心中有数

　1、公司战略要?心中有数?

　每一块地，都要从公司整体发展角度，即是否要进入一个区域，进入一个城市，是否要扩大在该城市的市场占有率，是否符合公司产品竞争优势。如今房地产已经进入战略为王的时代，因此每个拿地人员不能脱离公司战略偏好而去机会式拿地。

　2、资金能力要?心中有数?

　巧妇难为无米之炊，房地产是典型金融依赖型行业，在拿地之前，首先，要衡量公司既有的资金是否充足，募集资金的能力与成本如何?越做到心中有数，就越发能够更快速地决策和拿地

　其二，公司取得土地的成本不应该过度高于周边土地的价格(除非公司的溢价能力极强)，即谨慎对待地王项目，如果公司获得土地的成本低于市场水平，或是市场的土地价格存在刚性，易升难降，则土地成本风险较低。

　3、拿地标准要?心中有数?

　拿地标准明确，能更准确和快速做出拿地判断，每家房企都应该做到心中有数。

　五、房企投资高手拿地的三大能力

　过去拿地靠关系，靠佣金，但白银时代拿地越来越依赖专业，依赖能力。而今天所谓的关系拿地，已经基本不可能，又或者是基本只是在信息的获取的更早，更及时而已，但真正一块地能不能拿下来，还得靠能力。

　靠什么能力?大致有三大能力。

　1、资金获取能力

　今天的房地产已经是彻头彻尾的金融属性，一线城市土地动辄50亿、100亿的拿地金额，很多房企连保证金甚至都交不起，怎么拿地?所以，在今天高地价时代，中小房企基本被排斥在外，甚至大型房企也望而生畏，联合拿地已经成为无奈之举。

　2、踩点节奏能力

　有钱只是保证你有参赛资格，但能否比赛获胜，这是第二个能力。

　结合房地产2~5年短周期市的特征来看，只有真正善于把握周期拿地的人，才是战略级投资，才是真正的投资高手，这个善于把握周期通俗的说，就是踩点能力，就是立足城市发展周期、市场周期和企业自身特定的成长诉求的有效结合。

　而更多房企拿地和花钱的统筹布局相对粗放，很多房企拿地没有计划和统筹安排，或者有计划不按照计划，随意拿地的非常之多。优秀的房企往往把拿地计划和拿地计划管理做得非常严格，对花钱的节奏，市场的预判、周期的预判都有系统深入的研究。像旭辉拿地，往往能够?低位进入、高位卖出?，往往都是市场低潮时坚定买地，高峰时期蛰伏静待，典型属于拿地高手的范儿。

　3、运营落地能力

　不是有了钱就能拿对地，核心还是考验房企的整体运营能力，拿地，也不能只负责前端拿地的痛快，而不顾后期的产品建造、客户定位、营销管理等一系列的关联要求。

　拿地，就是一个系统能力，是房企内外部?综合运营能力?高低的体现。房企拿地，融汇了外部关于?市场、行情、周期、售价、对手?的整体研判和取舍，而内部则融汇了?产品设计、成本、采招、营销、运营、财务?多专业的深度协同和支持。有时候，看一个房企的经营管理水平，从它的拿地水平就可以看出大半!

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